Βραχυχρόνια μίσθωση: ένα σύνολο ασαφειών γύρω από την οικονομία διαμοιρασμού

«Βραχυχρόνιες μισθώσεις; Airbnb; Μην ανησυχείτε, πρόκειται για κάτι καινοτόμο, λειτουργικό που δεν έχει καμία σχέση με τα ξενοδοχεία. Απλώς οι άνθρωποι διαθέτουν και ανταλλάσσουν διαμερίσματα». Πάντα γινόμουν αποδέκτης αυτής της δυναμικής που εξαπέλυε η Airbnb και οι ιδιωτικές πλατφόρμες μίσθωσης καταλυμάτων στον τουριστικό κλάδο. Ανησυχούσα επίσης όταν οι μεγαλύτεροι «γκουρού» της οικονομίας (Morgan Stanley) υποστήριζαν ότι δεν υπήρχε λόγος ανησυχίας, ότι επρόκειτο για ένα διαφορετικό είδος διακοπών/διαμονής από αυτό που προσέφεραν τα ξενοδοχεία και άλλα είδη καταλυμάτων, ότι τίποτα δεν θα άλλαζε. Στη συνέχεια, ενώ οι οικοδεσπότες βραχυχρόνιας μίσθωσης έκαναν ό,τι μπορούσαν για να είναι σαν τους ξενοδόχους, οι ίδιοι «γκουρού» υποστήριζαν ότι οι ξενοδόχοι θα έπρεπε να εμπνέονται από τους οικοδεσπότες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Εν τω μεταξύ, η Airbnb στις μέρες μας έχει γίνει μια εταιρεία εντυπωσιακού μεγέθους, ικανή να επηρεάσει σε παγκόσμια κλίμακα κυβερνήσεις και θεσμούς, χάρη στους περίπου σαράντα ισχυρούς επενδυτές της. Αλλά αυτό που είναι πιο εντυπωσιακό στο φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων είναι η ενιαία και ευρεία αντίληψη και η υψηλή συσπείρωση των επενδυτών ακινήτων και βραχυχρόνιας μίσθωσης περί διατήρησης ενός ασαφούς και χαλαρού ρυθμιστικού πλαισίου λειτουργίας αυτής της μορφής καταλυμάτων, δυσανάλογου με αυτό της επίσημης ξενοδοχίας.

Από την άλλη, αυτή η κακώς συγκαλυμμένη επιθυμία να αφεθούν τα πάντα ως έχουν, δηλαδή να τοποθετηθεί ένας ισχυρός παίκτης με χαλαρό ρυθμιστικό πλαίσιο σε μια αγορά όπου άλλοι παίκτες υπόκεινται σε τιμωρητικούς κανόνες και φόρους, δημιουργεί σαφώς ένα πλεονέκτημα υπέρ του πρώτου και ουσιαστικά συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού.

Το πρόβλημα μεγεθύνεται αν αναλογιστεί κανείς , ότι μια σειρά συμφερόντων συγκλίνουν υπέρ αυτών των πλατφορμών και υπερ της βραχυχρόνιάς μίσθωσης ακινήτων, ειδικά σε χώρες σαν την Ελλάδα, όπου η ιδιοκτησία ακινήτων είναι αρκετά διαδεδομένη. Οι κατασκευαστικές εταιρείες και ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων έχουν κάθε λόγο να προωθούν δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης και μάλιστα όσο πιο χαλαρό διατηρείται το (μη ) ρυθμιστικό πλαίσιο τόσο πιο ευνοϊκό γίνεται το κλίμα για τέτοιου είδους δραστηριότητες ένθεν κακείθεν;

Το σοβαρό ζήτημα είναι ότι μια τέτοια αντίληψη δεν διευκολύνει την ελεύθερη ανταλλαγή ακινήτων (όπως υπονοεί η οικονομία διαμοιρασμού), αλλά μάλλον υπονομεύει όσους δεν μπορούν να ξεφύγουν από ένα αυστηρό πλαίσιο κανόνων και προδιαγραφών όπως αυτό που εδώ και πολλές δεκαετίες διέπει τον κλάδο των ξενοδοχείων. Μετά από πιο προσεκτική εξέταση, αυτός είναι ένας άλλος παράγοντας αθέμιτου ανταγωνισμού: οι άδειες για το άνοιγμα ενός ξενοδοχείου υπόκεινται σε αυστηρούς κανονισμούς χωροταξίας, τεχνικών προδιαγραφών και λειτουργίας που έχουν θεσπιστεί κατά καιρούς από την πολιτεία .

Έτσι, ενισχυμένες αυτού του είδους οι πλατφόρμες από αυτούς τους μη περιορισμούς, νέες επινοημένες δυναμικές γίνονται ολοένα και περισσότερο αποδεκτές ως πραγματικές: ειδικά τώρα που η Airbnb εισηγμένη στο χρηματιστήριο NASDAQ με το σύμβολο ABNB, αποτελεί πλέον ένα χρηματιστηριακό προϊόν, το λανσάρισμα της «σοκαριστικής» εφεύρεσης των εμπειριών έχει ως αποκλειστικό στόχο τον πολλαπλασιασμό της χρηματιστηριακής της αξίας.
Αλλά ας προσπαθήσουμε να εξετάσουμε έναν προς έναν αυτούς τους αστικούς θρύλους που επιδείχθηκαν για να υπερασπιστούν και να υποστηρίξουν την τρέχουσα ανεξέλεγκτη κατάσταση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων:

Αστικός μύθος 1: αυτές οι πλατφόρμες εμπλουτίζουν την προσφορά σε περιοχές που δεν εξυπηρετούνται επαρκώς από τις παραδοσιακές ξενοδοχειακές προσφορές, συχνά ενισχύοντας τουριστικά περιοχές εκτός της πεπατημένης.

Σε μεμονωμένες περιπτώσεις θα μπορούσε ίσως και να ισχύει εν μέρει κάτι τέτοιο, αλλά αν αναλογιστεί κανείς τι συνέβη τα τελευταία χρόνια στο Μπορντό, το Βερολίνο, τη Λισαβόνα, το Πόρτο, τη Βαρκελώνη κ.ά. θα απέκλειε apriori έναν τέτοιο ισχυρισμό .
Αστικός μύθος 2: τα άτομα που ενοικιάζουν αυτά τα ακίνητα είναι, ως επί το πλείστον, άτομα που πρέπει να τα βγάλουν πέρα οικονομικά.

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που ανατέθηκε στο Πανεπιστήμιο της Πενσυλβάνια από τοπική Ένωση Ξενοδόχων στην Αμερική, οι Super Hosts, αποτελούν το 3,3% των διαχειριστών, αλλά παράγουν το 28,5% των εσόδων, με κέρδη που υπερβαίνουν τα 500 εκατομμύρια δολάρια από τα 1,3 δισεκατομμύρια δολάρια συνολικών κερδών που καταγράφονται στις 12 κορυφαίες αγορές των ΗΠΑ. Επιπλέον το σαράντα τοις εκατό των εσόδων που παράγονται προέρχεται από οικοδεσπότες που έχουν πολλά διαμερίσματα. Οι οικοδεσπότες που νοικιάζουν περισσότερα από ένα διαμερίσματα είναι το ταχύτερα αναπτυσσόμενο τμήμα στην πλατφόρμα.
Είναι αυτή μια οικονομία διαμοιρασμού;

Αν εμβαθύνετε στην έννοια της συνεργατικής οικονομίας ή της ανταλλαγής, δεν θα δυσκολευτείτε να καταλάβετε ότι η ενοικίαση κατοικίας με αντάλλαγμα χρήματα δεν είναι τίποτα άλλο παρά η οικονομία διαμοιρασμού.
Αστικός μύθος 3: όσοι επιλέγουν αυτές τις πλατφόρμες το κάνουν επειδή θέλουν να ζήσουν σαν ντόπιοι.

Ας το παραδεχτούμε, αυτή η ιδέα του «ζήσε σαν ντόπιος» είναι ένα λαμπρό μάρκετινγκ για να γίνει πιο ελκυστικό για τους επισκέπτες, αλλά έχει μικρή σχέση με την πραγματικότητα. Όπως αναφέρει ο Jason Clampet στο Skift, «Το μάρκετινγκ των πλεονεκτημάτων του «ζήσε σαν ντόπιος» παρακάμπτει την πραγματικότητα ότι οι περισσότεροι επισκέπτες ζουν σαν τουρίστες—και αυτό δεν είναι κακό». Επιπλέον, πρέπει να ειπωθεί ότι σε ορισμένες πόλεις, το φαινόμενο εκρηκτικής εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης ερημώνει τα ιστορικά κέντρα, διώχνοντας τους ντόπιους (κατοίκους). Σε πολλές περιπτώσεις, ακόμη και σε πανεπιστημιακές πόλεις, οι φοιτητές αλλά και ειδικές ομάδες (γιατροί, εκπαιδευτικοί, πυροσβέστες) δυσκολεύονται να βρουν κατοικία ή/και προσιτά ενοίκια.
Αστικός μύθος 4: Όσοι επιλέγουν αυτές τις πλατφόρμες το κάνουν επειδή θέλουν να ζήσουν μια εμπειρία.

Ένα ακόμα εξωπραγματικός ισχυρισμός. Οι περισσότεροι από αυτούς που χρησιμοποιούν αυτές τις πλατφόρμες το κάνουν για να εξοικονομήσουν χρήματα μέσω της χρήσης της κουζίνας του διαμερίσματος. Αυτό άλλωστε κατά το παρελθόν ισχυρίζονταν όλοι οι μεγάλοι αναλυτές. Τώρα, η ίδια η Airbnb, με βάση πρόσφατες μελέτες, έρχεται να διαψεύσει τον ίδιο τον εαυτό της.
Αστικός μύθος 5: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ενισχύουν το άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων και την αξιοποίηση μη χρησιμοποιούμενων περιουσιακών στοιχείων ακινήτων.
Παράξενο αν αναλογιστεί κανείς ότι στην Ελλάδα μόνο, μέχρι στιγμής εκτιμάται ότι 700.000–900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, σύμφωνα με στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής (Prodexpo 2025). Παράλληλα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω Airbnb, έχουν επηρεάσει βαθιά όχι μόνο τον τουριστικό τομέα αλλά και, γενικότερα, το οικιστικό, κοινωνικό και εμπορικό τοπίο πολλών περιοχών, καθιστώντας έτσι θέμα έντονης δημόσιας, πολιτικής και ακαδημαϊκής συζήτησης.
Αστικός μύθος 6: η πολυπλοκότητα του λογισμικού για την ηλεκτρονική μετάδοση των προσωπικών πληροφοριών των επισκεπτών, για μεμονωμένους χρήστες και διαχειριστές διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί την βασική αιτία ανακρίβειας δήλωσης στοιχείων και φοροδιαφυγής.

Τα λόμπι των ακινήτων συχνά ξεκινούν με αξιολύπητες ιστορίες όταν κάποιο φορέας ή οργανισμός προσπαθεί να αναπτύξει έναν αποτελεσματικό ελεγκτικό μηχανισμό για την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και την συμμόρφωση με κανονισμούς υγιεινής και ασφάλειας των δραστηριοτήτων: «η καημένη η ηλικιωμένη κυρία που νοικιάζει το διαμέρισμά της για μια σεζόν δεν μπορεί να χειριστεί το απίστευτα πολύπλοκο λογισμικό για την ηλεκτρονική μετάδοση των προσωπικών πληροφοριών των επισκεπτών». Αλλά αυτές είναι οι ίδιες «γιαγιάδες» που ανεβάζουν μαγικά τη διαθεσιμότητα στο intranet της Airbnb, διαχειρίζονται τις εισπράξεις μέσω online banking και είναι οι ίδιες που μερικές φορές βλέπουμε να παρακολουθούν μαθήματα διαχείρισης εσόδων (revenue management!!).

Αστικός μύθος 7: η βραχυχρόνια μίσθωση δεν σχετίζεται με τις άλλες μορφές τουριστικών καταλυμάτων (κύριων και μη κύριων ), αλλά πρόκειται ξεκάθαρα για οικονομία διαμοιρασμού.
Είναι σαν να λέμε ότι τα φάρμακα δεν έχουν καμία σχέση με τα φαρμακεία. Ακόμα και η πολιτική ηγεσία του υπουργείου τουρισμού, αλλά και ο ίδιος ο πρωθυπουργός που λέγεται ότι είναι ένα πολύ έμπειρο άτομο, φαίνεται ότι αρχίζουν να πιστεύουν σε αυτόν τον αστικό μύθο. Ειδάλλως δεν εξηγείται πως μέχρι σήμερα, εάν εξαιρέσουμε μερικά προσωρινού χαρακτήρα περιοριστικά μέτρα και χαμηλής κλίμακας κανόνες συμμόρφωσης με θέματα υγιεινής και ασφάλειας δίχως αποτελεσματικότητα, δεν έχει αναπτυχθεί και εφαρμοστεί ένα ρυθμιστικό πλαίσιο για την βραχυχρόνια μίσθωση ικανό να διασφαλίσει την ισορροπία στην τουριστική αγορά, την υψηλή ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών και την ισονομία απέναντι σε όλες τις δραστηριότητες που σχετίζονται με τον κλάδο της φιλοξενίας.

* Ο Κων/νος Μαρινάκος είναι Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Διοίκησης Τουρισμού του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής, Πρόεδρος του Τουριστικού Οργανισμού Πελοποννήσου και Αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων